一是企业融资难度加大，二是市场调控程度加深，后市回款预期不明朗。这一背景下，对于迎来还债潮的众房企来说，资金链充裕将是今年的一个重要课题。
近日，多家房地产企业公布的2020年年报显示，在“三条红线”新规的指引下，房企主动下调了业绩。绿化公司称，截至今年2月底，顺利实现现金短债比超过1 “一条红线”的提前转绿达标；绿城中国坚持不限制短债比达标升至“黄档”；当代置业下降一档“由橙变黄”；金辉全面降负，跻身“零库存”房企行列。
值得一提的是，房企降档虽然有效，但另一方面，市场调控收紧，购房者购房资金受到严查，融资渠道紧缩，还债压力不减，房企资金承压力只增不减。
倒逼房地产行业去杠杆
2020年下半年，房地产金融政策继续收紧，从供求两端全面降低房地产信用规模，供应方银行业金融机构实施房地产贷款集中度管理的两条红线，需求方住宅企业融资设置三条红线，强迫房地产行业杠杆。
究其原因，是涉房金融风险在不断加大。
CRIC研究员杨科伟表示，近年来，房地产金融属性不断加强，资产泡沫风险不断积累，防范房地产金融风险迫在眉睫。截至2020年第三季度，房地产贷款余额高达48.8万亿元，占贷款余额的28.8%，房地产相关贷款(包括房地产作为抵押和担保)的比例接近40%。
杨科伟表示，一方面，个人住房贷款余额迅速增加，导致居民杠杆率持续上升，居民债务风险持续上升，并有向金融系统传递的趋势。到2020年第三季度，全国居民杠杆率已接近60%，深圳、厦门、杭州等核心一二线城市居民杠杆率已超过80%。与此同时，全国居民债务收入比持续上升到55%，居民偿还能力明显下降。另一方面，房地产企业持续高杠杆、高负债、高周转运营，房地产企业债务风险越来越高。梳理105家典型房地产企业历年三条红线接触情况，不难发现，从2017年到2020年上半年，三条红线接触房地产企业的数量逐年增加，红色和橙色房地产企业的数量仍接近40%。
易居企业集团首席执行官丁祖昱表示，三条红线后，房地产企业的资金压力急剧上升。到2020年，房地产企业信用债违约数量将达到222只，约为2019年的4倍，重点房地产企业债券违约金额接近170亿元，面临巨大挑战。
融资调控从渠道转向总量控制
2010年8月，住建部与央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企的有息负债规模设定了“三条红线”，即扣除预付款后资产负债率大于70%，净负债率大于100%，以及小于1倍的现金短债比。
根据三条红线接触情况，12家试验室企业分为红、橙、黄、绿四个阶段，分阶段设定有息负债的增长阈值。如果三条红线全部命中，有息负债规模将在2019年6月上限，不得增加。踩两条、一条、一条、一条，有息负债规模的年增长率分别设定为5%、10%、15%。
2020年12月底，中央银行和银行业监督管理委员会共同发布了房地产贷款集中管理的两条红线。银行业金融机构将分为中资大银行、中资中型银行、中资小银行和非县农合机构、县农合机构和村镇银行。房地产贷款上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。
在严格监管下，房地产企业债务发行压力加大。壳牌研究院发布的监测数据显示，每月房地产企业债务发行规模大幅下降至480亿元，环比下降69.8%，同比下降28.6%。2021年1-2月，房地产企业境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，比2021年首月下降3.5%。
壳牌研究院高级分析师潘浩表示，自2020年8月房地产行业三条红线出台以来，2020年9月至12月连续四个月债务规模低于到期债务规模。虽然这种趋势在2021年首月终止，但2021年房地产企业的偿债规模将继续上升，房地产企业的全年偿债压力将继续增加。
除发债外，原房企重要资金来源的信托也被不断压减。根据中国信托业协会此前发布的《2020年4季度末信托公司主要业务数据》显示，融资类信托压缩接近1万亿元。2020年4季度末，房地产资金信托余额为2.28万亿元，同比2019年4季度末2.70万亿元下降15.75%，环比3季度末2.38万亿元下降4.19%。2020年4季度末，房地产信托占比为13.97%，低于2019年4季度末15.07%。
居民去杠杆加速房企资金压力再增
房企资金来源的另一重要渠道，也在严控。同策研究院研究员王恒表示，“三条红线”和贷款集中度管理明显影响了房企融资结构，房企对销售回款的倚重程度明显加深。根据国家统计局数据显示，至2月，房地产开发企业到位资金30560亿元，同比增长51.2%，与2019年相比，年均复合增长率为11.69%，在资金来源当中，定金及预收款和个人按揭贷款增幅分别为96.3%和63.7%，远超过整体增速。同时，房企资金来源结构方面，定金及预收款占比从30.07%上升到36.00%，而国内贷款从20.31%下降到17.02%。
在此背景下，对个人购房资金大幅收紧也将进一步加深至房企资金压力。近月来，金融层面对涉房贷款开启全面“围堵”态势，监管层对银行经营贷进行史上最严的大面积排查，从源头上避免房抵贷资金变相流入楼市。
2月末，浙江发文要求浙江各金融机构对2020年以来发放的房地产开发贷款、个人住房贷款、消费类和经营类贷款以及“冻资”等业务进行全面自查，并于15日前向当地人民银行、银保监部门报送自查和整改报告。
据悉，浙江监管机构将把各金融机构房地产信贷政策执行情况作为宏观审慎评估、金融机构综合评价、监管评级的重要内容，对房地产贷款增速过快、占比过高的金融机构强化政策约束。同时，严格执行审贷标准，强化借款人资格审查。禁止开展任何形式的“转按揭”“加按揭”业务。
3月16日，广东首次公布“经营贷”进展，截至公布日，人民银行广州分行和广东银保监局辖内（不含深圳）银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个，排查个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。深圳方面，深圳银保监局透露，已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款。上海方面也表示，目前上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作。
值得一提的是，除一线等热点城市外，成都、西安等热门城市也相继被监管部门督导。日前住建部相关负责人带队到成都、西安调研督导，要求管控资金风险，建立“人、房、地、钱”联动机制，从源头上稳定预期。要针对房地产市场存在的突出问题，及时采取措施，精准、精细调控，严肃查处房地产中介、助贷机构的违法违规行为，坚决遏制投机炒房。
一方面是企业融资难度加大，另一方面是市场调控程度不断加深，后市回款预期并不明朗。在此背景下，对迎来还债潮的众房企来说，资金链充裕将是今年的重要课题。
据贝壳研究院数据显示，2021年2月境内外债券融资到期债务规模约768亿元，环比下降46.9%，同比增加183.4%。融资新规后，新增发债规模不及到期债务规模已成为新常态。今年3月为上半年偿债高峰，偿债规模预计将达1479亿元，房企偿债压力倍增。
丁祖昱也表示，2021年，房企将面临历史上最高的债券到期潮。据不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。
