到目前为止，A股、H股上市房企已有20多家发布2020年业绩报告。就年度报告而言，自2020年下半年以来，在“三条红线”融资监管政策的高压下，龙头上市房企在报告期内控杠杆、降负债方面普遍“降档”成功。

　　去年8月，住房和城乡建设部、央行等部门联合出台了关于重点房地产企业资金监控和融资管理的新规定。监管部门通过设置三条红线，根据各房地产企业的财务状况，根据踩线数量的不同，从多到少分为红、橙、黄、绿四个档次进行管理。在监管要求下，上市房企下半年开始积极降低杠杆水平，但各企业的负债水平不同。从最近发布的2020年业绩报告来看，龙头上市房企在疫情影响和融资监管高压下表现出更强的韧性。通过强大的风险控制能力，公司杠杆普遍保持在行业低位。

　　3月25日，碧桂园发表年报显示，2020年纯债权率下降到55.6%。该数字明显低于2020年百强住宅企业纯债权率平均的94.6%。截至报告期末，碧桂园有息债务总额从3696亿元下降到3265亿元，比上年同期下降11.7%，期末平均融资成本仅为5.56%，比上年同期下降78个基点。3月23日，招商水龙头发表了2020年度报告，截止到期末公司资产债权率(除预付款外)为58.84%，纯债权率为281%，现金短债务为1.23项监督指标。

　　壳牌研究院对上市房地产企业2020年业绩报告的监测统计显示，2020年融创中国三条红线各项指标由红变黄。在此期间，融创中国剔除预收款后的资产负债率为78.3%，比去年同期下降约5.6个百分点；净负债率为96.0%，比2019年底下降约76.3个百分点；非限现金短债比1.08，比去年同期下降约0.51。因此，融创中国2020年全年比2019年底三线全踩情况大幅改善，成功降档。

　　另外，中国金茂2020年各项指标均达标，成功跻身绿档房企之列。在报告期间，金茂剔除预收款后的资产负债率为66%，去年同期下降8个百分点至达标；净负债率下降53%，较去年同期下降32个百分点。因此，截至报告期末，金茂成功降档，进入零踩线房企行列。

　　更有甚者，2020年绿城中国通过多个赛道发力，三条红线中只有一个指标超过了阈值，比2019年有了明显的改善；佳兆业在2020年也实现了由橙变黄，与2019年底相比，净负债率从144%下降到98%；现金短债比从1.1上升到1.56；排除预收账款的资产负债率下降到70.3%。到2021年，公司将全部达标。

　　中国指数研究院认为，在行业环境稳定、监管加强、企业发展减速的市场背景下，房地产行业进入了全面竞争时代。行业逐渐从土地红利、金融红利转变为管理红利。在城市化和经济增长的推动下，市场仍有向上发展的空间，改善型需求积极释放已成为房地产市场需求的重要支撑。

　　中泰证券分析认为，监管政策实质上是对不同负债水平的房地产企业的有息负债规模进行约束。预计政策环境将推动龙头房企稳杠杆提周转，改善经营质量。特别是已经处于绿、黄两档的房企，依靠稳健的经营风格，有望通过逆周期的方式补充优质土地储备。